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国内商业地产去库存形势严峻

  • 分类:行业新闻
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  • 发布时间:2019-06-29
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二三线城市消化库存需50个月以上

  国家统计局最新数据显示,截至6月末,全国商业营业用房待售面积高达15263万平方米,同比激增23%。有关数据还显示,二三线城市商业用房等消化周期在50个月以上,一些城市甚至达100个月以上。专家说,商业地产去库存形势很严峻,压力要比住宅地产还大,将直接关系到市场的健康发展。

  下滑的实体商业拖累商业地产“入冬”。同策咨询研究部数据显示,6月末,全国十大城市商业市场累计存量再刷历史新高,已达5267.75万平方米,同比上涨幅度达10%。其中北京(楼盘)、成都、天津(楼盘)、杭州(楼盘)等4个城市商业存量创新高,成都、天津、南京(楼盘)存销比分别高达141个月、96个月、83个月;北上广深4个一线城市的存销比分别为56个月、42个月、23个月、36个月。

  同策咨询研究部研究经理许之静称,根据国家统计局数据测算,当前商业地产过剩情况严重,二三线城市的存销比多在50个月以上。

  “商业地产去库存的压力比住宅地产还要大。”商务部市场运行专家、中国商业地产联盟秘书长王永平说。

  住建部住房专家委员会副主任、中国商业地产联盟理事长顾云昌表示,泡沫化、同质化、边缘化、过量化是当前商业地产面临的主要问题。

  王永平说,目前,商业地产行业呈现整体性困难,问题既来自行业内部,如商业规划失控、地产商业项目供应量过大等,也有电商冲击、经济下行等外部因素。因此,商业地产去库存效果,直接关系到市场是否能健康发展。

  阳光100集团常务副总裁范小冲说,库存压力不仅来自于巨量的建筑设施库存,对开发商来说还有资金及成本的压力,以及“来自大量物业的库存压力”。

  在这些压力下,商业地产开发商开始纷纷谋求“出路”。北辰实业(601588,股吧)股份有限公司总经理曾劲说,北辰一直以北京为中心在发展,但近年来,也进入了武汉(楼盘)、杭州、南京、苏州(楼盘)、长沙(楼盘)等全国多个城市,开发了20多个项目,其中不乏大体量的商业地产项目。“按眼下形势,我们不排除出售或出租一部分商业资产,以盘活商业资产。”

  但业内人士告诉记者,商业地产受宏观经济的影响较大,而且投资规模、建筑面积等都比较大,去库存仅靠企业单打独斗有相当的难度。一边是高企的库存,一边还在批地。“政府的责任是真正管控好土地的供应量。”顾云昌说,在目前形势下,不能以规划大量商业地产带动周边建设作为提升城市形象的手段,而是要根据市场需求,有保有压。

  针对各地去库存压力,顾云昌认为,政府首先应从供给端入手,要优化土地供应结构,通过供地、规划等途径控制增量。对于库存量大的城市,要暂停商业用地出让。

  虽然目前商业地产面临体量较大、库存较多、租金回报受限等挑战,但也迎来了消费扩大升级的机遇。因此,专家建议,商业地产在运营上,一方面要考虑如何合理配比业态,另一方面则要通过创新填补客群空白;同时,政府也应采取措施推动和鼓励传统商业向体验型业态过渡。根据新的消费趋势,未来商业零售业发展将向以体验式业态为主的商业综合体过渡。

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